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品所留下的雷区。①

租金归根到底不过是一种向地主进行的支付，为的是有权利使用土地及其附属物（内嵌于土地的资源、放置在土地上的建筑物等等)。土地如果在这个非常宽泛的意义上来看待，显然就同时具有使用价值和交换价值。那么，它是否还能具有价值？倘若它具有价值，这种价值的存在又如何能与价值理论——这种理论要么立足于体现在商品中的劳动时间（比如李嘉图的理论)，要么在马克思那里立足于社会必要劳动时间相调和？

体现在土地中的改良诚然是人类劳动的结果。房屋、商店、工厂、公路等等都可以作为商品被生产出来，因而可以在通过建成环境来进行的流通的进程中被当作价值（见第8章）。于是，租金的一部分可以被当作固定资本或消费基金的利息的一种特例。带来问题的是租金的另一部分，即独立于土地的改良、只与原始的土地相关的纯粹的支付。马克思把这个部分叫作地租。在没有额外说明的情况下，我们接下来将把地租当作租金，并假定与改良相关的利息是以其他方式来计算的。

马克思当然坚持认为，租金支付并不是向土地进行的，租金也不是从土壤中生长出来的。这类支付是向地主进行的；倘若没有全面的商品交换、经济的充分货币化以及土地私有制的一切法律的和司法的圈套，这类支付就是不可能的。但他同样明白，这种法律基础并不能决定任何东西；对租金的完整解释必须使这种表面上向土地进行的支付与聚焦于劳动的价值理论可以相容。

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①列宁（1956版）的《俄国资本主义的发展》和考茨基（1970版）的《土地问题》[亦见巴纳吉(Banaji)(1976)用英文写的概述]是马克思之后的两部经典。更加晚近的、有趣的研究有雷伊（1973）、波斯特尔-维奈（Postel-Vinay)(1974）和特莱布(Tribe)(1977；1978)，他们对各自认为的马克思较为严重的错误采取了非常具有批判性的思路。鲍尔（1977）和法恩（1979）则回过头来使问题大大靠近了马克思原本的意图。埃德尔（Edel)(1976）对最近的一些尝试即在城市中为马克思的概念找到应用的方式—所做的评论十分有用，但并没有讨论法国人对这个主题的贡献见利皮耶茨（Lipietz)(1974)、托帕洛夫（Topalov)(1974)和德谢尔瓦（Dechervois)与泰雷(Thèret)(1979)。一份很好的关于资产阶级租金理论的历史研究可以在凯佩尔（Keiper）等（1961）那里找到。

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在寻求这个问题的答案时，马克思能相当清楚地看到李嘉图错在哪里。但他没能想出如何走出同样的困境。他持有一种强烈的偏见—不容许分配的情节进入他的理论的中心而且强烈地倾向于把租金当作一种纯粹的分配关系，而不是生产关系。但就像利息的例子所充分证明的那样，分配关系也可以在资本主义生产方式当中担任战略性的协调角色。生息资本的流通不会直接生产价值，却有助于协调剩余价值的生产（其中当然充满了各种矛盾)。那么，资本为了追寻租金而进行的流通是否能发挥类似的协调作用？后面我将尝试证明，对这个问题的肯定回答深深地掩埋在马克思的作品中；土地市场的基础是占有租金的能力，而土地市场运行的关键正是资本通过使用土地来进行的“恰当的”流通，因而是为各种业务塑造一种“合适的”空间组织的整个过程（其中充满了矛盾）。与生息资本一样，对租金的占有就资本积累而言同时起到了积极的和消极的作用。为了发挥协调的职能，它所付出的代价是让土地投机的颠倒错乱的形式得以产生。但这样一番论述在马克思的文本中几乎无法分辨，而且他似乎非同一般地不愿意承认地主在资本主义之下具有任何积极作用。

他在这里的两难可以在一定程度上追溯到他与古典政治经济学的无休止格斗。李嘉图主义者将地主描绘为寄生虫，即封建时代无用的、多余的残留物。马尔萨斯让他们获得了一个更为积极的角色：他们是消费者，因而是有效需求的来源。面

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332 对这一切，马克思把自己置于何地？他显然不想将自己放进马尔萨斯的阵营。他难道能既与李嘉图保持距离，又不表现出对马尔萨斯的支持吗？因此，他公开站在李嘉图一边。但这随后就给他带来了一个两难。一方面，他不能把地主当作纯粹被动的、寄生的主体，仿佛他们没有做任何事情就无偿占有了剩余价值；另一方面，他无法为两种现象给出理论基础：其一是在资本主义之下仍旧存在的对租金的占有，其二是土地所有者这个独特的阶级的社会再生产。当他从后一个方面考察土地所有权时，他很难避免一条结论：租金不只涉及一种单纯的分配关系，在它当中或在它背后还存在某种生产关系。

他当然完全明白，土地所有权在最初的“决定生产的分配”²中——劳动由此与土地中的生产资料分离开来了——起到了至关重要的作用。但在这里也潜伏着一种怀疑，即“土地所有权同其他各种所有权的区别在于：在一定的发展阶段，甚至从资本主义生产方式的观点来看，土地所有权看起来也是多余而且有害的”3（《资本论》第3卷，第622页）。在“看起来”这个模棱两可的动词背后有一个更加坚定的观点，即这的确有可能是事实。随着他的论述的推进，这种看法的力度也有一些加强。倘若支配性的阶级关系是资本与劳动的关系，那么“资本家不得不把他所侵占的一部分……剩余价值再同不劳动的第三者分配的情况，只是后来才出现”4（《剩余价值理论》第2册，第152页)。如果说这还不够明确，那么他后来还谈到，“资本主义生产方式的巨大功绩”之一就是“把土地所有权变成荒谬的东西”，并彻底分离了土地所有者与对土地的控制权5（《资本论》第3卷，第618页）。

我们当然完全有可能感到疑惑：是什么迫使资本同如此衰弱的社会群体分享自己的油水？但是更加令人不安的是，我们随后恰好会在同一页上读到，地租是“土地所有权………增殖价值的形式”；我们还会读到令人尤为惊讶的说法：“在这里我们看到了构成现代社会骨架的三个并存的而又互相对立的阶级——雇佣工人、产业资本家、土地所有者。”后面这个想法在关于“阶级”的一章得到了讲解—恩格斯把这一章放在了《资本论》的末尾。这部著作在资本与劳动的阶级关系的基础上建立了一种对资本主义动态的解释，但我们到了最后却得知，事实上构成“现代社会骨架”的阶级有三个—这看起来实在太奇怪了。

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那么，既然土地本身按其定义就不是价值的来源，土地所有权又可以在什么意义上“增殖价值”？在剥掉了所有“受到歪曲和模糊不清的附加物”之后，土地所有者在资本主义生产方式当中到底有何种阶级地位？租金使土地所有权站在了谁的对立面，资本家、劳动者还是这两者？简言之，对租金的占有导致了谁对谁的剥削？①

由于在现象世界中，生产的各个要素土地、劳动和资本—看起来仿佛被赋予了魔术般的力量，仿佛由此成了价值的来源，所以上述问题的答案就变得愈发难以寻找了。我们也许可以预料到，马克思在讨论这些拜物教的观念时把他的尖锐发挥到了极致（《剩余价值理论》第3册，第453—540页；《资本论》第3卷，第48章)。可是他也承认，倘若生产者“对资本—利息，土地一地租，劳动一工资这些异化的不合理的形式，感到很自在”，那是很“自然的”，“因为他们就是在这些假象的形态中活动的，他们每天都要和这些形态打交道”7。个别生产者除了关心自己为工资、利息、租金和不变资本所进行的支付之外，就只能把心思用在自己赚取的利润上面了（《资本论》第3卷，第830—835页）。他们所支付的租金是非常现实的，他们对一个也许的确是拜物教的范畴所做的回应也具有非常现实的后果，必须予以考虑。有了价值理论，我们就很容易剥掉必然存在的拜物教—它们笼罩了日常经验但是问题并没有到此为止。在价值理论本身的框架中界定一种连贯的地租理论成了一项理论性的挑战。这是我们手上的当务之急。

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① 雷伊（1973，第24页）以这种方式提出了这个问题。

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我将分阶段来讨论这个问题。我将从土地的使用价值开始。这可能会被看作一个有些不合适的起点，但是物质特性在这里是从社会性的方面来考察的，只要我们较好地理解了这一点，就不会产生危险。然后，我将考察土地所有权在资本主义历史中的作用，以便设法识别出土地所有制的真正资本主义形式。前两节提供的是基础和必要的背景，为的是解剖租金的形式、土地所有权在资本主义生产方式当中自相矛盾的作用以及资本家与地主之间由此发生的与分配相关的斗争。最后一节则将土地所有权视为运作在土地市场上的“虚拟资本”的一种形式，并试图在这个基础上为地租的存在进行充分的辩护——地租发挥的是协调的职能，即按照用途来配置土地，并以反映了竞争的方式和听命于资本积累的方式来塑造地理组织。土地所有制的这些积极作用同样具有消极的后果。但作为一般资本的一个派系的土地所有者所拥有的社会基础由此就得到了界定。

1. 土地的使用价值

土地连同劳动者构成了“一切财富的源泉”8（《资本论》第1卷，第507页）。在处子般的状态下，土地是“人类劳动的一般对象”9，是一切生产的“原始的……条件”10，而且储藏了看似无穷多样的“天然存在的”潜在的使用价值（《资本论》第1卷，第178页；《剩余价值理论》第2册，第43一44页）。然而，这样一个普遍的概念只能提供一种帮助：它指出了一些条件，资本必须要么加以应付，要么加以修改。土地及其附属物的使用价值必须联系到资本主义生产方式来考察。

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在关于私有房地产的法律当中，私人可以对“一定量的土地”取得垄断权力，“把它当作排斥其他一切人的、只服从自己私人意志的领域”12（《资本论》第3卷，第615页）。土地既然是可以垄断、可以让渡的，就可以作为商品来出租或出售。在某些可能出现的情况下，清晰的私有财产权很难建立起来例如空气、流水和其中的游鱼。我们在这里将不考虑这些问题。

土地本身还是一种不可再生的资产。相反，包含在土地中一些（但不是全部）使用价值不仅可以再生，而且可以通过商品生产来创造（例如工厂、堤岸、房屋、商店等等）。在一个国家，适合于某些类型的人类活动的土地数量可以通过在建成环境中创造使用价值来改变。但是地球表面上的土地总量无法由于人的能动性而得到显著的增加或减少（尽管填海造陆对于当地可能十分重要)。

在从这些非常一般的观点向前推进时，我们要面对一连串精细的区分，例如完全“自然的”使用价值与人的行为所创造的使用价值之间的区分，或者人们在生产和开采中主动使用的土地与单纯被用作空间的土地之间的区分（《资本论》第3卷，第774页)。马克思认为，土地所有权在所有这些意义上都“要求得到它的贡赋”13。但我们必须从某个地方开始，所以让我们以后一种区分为起点。

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(1)作为再生产和开采基础的土地

土地所包含的使用价值可以被开采出来（如对矿物的开采)，可以在生产中作为“自然力”来发动（例如风力和水力)，或者可以被用作持续再生产的基础（如在农业和林业中）。在前两种情况下，我们都可以将使用价值称作生产条件或生产要素。农业则有些特殊。土地在这里不仅提供了养分的存量种植和畜牧可以将这些养分转变为食物和各式各样的原材料——而且发挥了生产工具或生产资料的职能。生产过程的一部分包含在土地本身当中。①

对租金的占有并不是以这种物质条件为基础的。马克思对农业租金的许多分析都致力于攻击这样一种错误的概念，并解释它可能会如何产生。倘若以生产出来的生产资料与并非生产出来的生产资料之间的区分为基础，就可以有效地提出资本的利润（资本被看作生产出来的生产资料）与土地的租金（土地被视为并非生产出来的生产资料）之间的区分。马克思认为，这是资产阶级政治经济学的所有幻觉中最流行的一种（《资本论》第3卷，第825页)。它意味着“地租是由土地……产生的”15，还意味着土地具有价值，尽管它不是人类劳动的产品——这些主张同李嘉图和马克思的价值理论都是不一致的。但我们可以看到这样一种幻觉可能会如何产生。我们把社会意义直接归结为纯粹的使用价值上的区分。马克思则针锋相对地认为，资本主义之下土地所有权的标志是“作为生产工具的土地同土地所有权和土地所有者完全分离”1(第618页)。掌控生产资料的只有资本，不论这些生产资料是包含在土壤中还是包含在工厂中。这里当然假定了土地所有制的中间形式(比如农民的小土地所有制）已经让位于土地上的纯粹资本主义生产方式了（见后面第2节）。

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① 马克思的术语并不总是前后一致的。他用了多种方式来指涉土地：生产条件、生产的前提、生产要素、可以在其上进行生产的要素、生产工具或生产资料(《剩余价值理论》第2册，第43、48、54、245页；《资本论》第3卷，第774页)。下面这段话最好地显示了他是出于什么想法才做出这些区分的：“真正的农业地租……是为了获得许可在土地这个生产要素上投资……而支付的东西。土地在这里是生产要素。”就此而言，它也许可以被看作不变资本的一种形式（不论是固定资本还是流动资本）。就建筑物、瀑布等对象的租金来说，“获得支付……的自然力，是作为条件加入生产的，不论是作为生产力或者是作为不可缺少的条件后者对马克思来说显然指的是不折不扣的空间]，但是它们不是这一特定生产领域本身的要素。其次，说到矿山、煤矿等的地租，土地则是可从其中取出使用价值的储藏库。这里为土地支付地租，并不是因为土地像在农业中那样作为可以在其上进行生产的要素，也不是因为土地像瀑布和建筑地段那样作为生产条件之一加入生产，而是因为土地作为储藏库蕴藏着有待通过勤劳来取得的使用价值”“(《剩余价值理论》第2册，第245页)。

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土地里面和土地上面的使用价值是“大自然的赐予”17，它们的量和质都有巨大的差别。因此，劳动力的物质生产率会随着自然状况的变化而变化，而这些自然状况是垄断性的、不可再生的。资本家只要有机会获得优质的使用价值—矿物资源、强大的“自然力”或自然肥力更高的土地就可以得到更多的相对剩余价值（超额利润）。在正常情况下，他们只有通过转瞬即逝的技术优势才能短暂地获得相对剩余价值；然而相比之下，这里的相对剩余价值被永久地固定化了8（《剩余价值理论》第2册，第95页)。这个区分对于理解租金的基础十分重要。

马克思给出了一个很有教益的实例。一名资本家使用瀑布（这不是人类劳动的产品）来开动机器，而另一名资本家使用的是煤炭（这是人类劳动的产品）。任何资本家都可以到市场上购买煤炭和机器。但是瀑布“是一种可以垄断的自然力……只有那些支配着特殊地段及其附属物的人才能够支配它”。进一步讲，拥有瀑布的工厂主有资格“不允许不占有瀑布的那一部分工厂主利用这种自然力，因为土地是有限的，而有水力资源的土地更是有限的”19（《资本论》第3卷，第645页)。由于享有自然的优势，这些工厂主很可能会无休止地获取超额利润。土地所有者可以占有这些超额利润，并把它们转变为地租，丝毫不用降低平均利润。

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超额利润的水平（其中隐含了租金的水平）是由个别生产率与平均生产率的差别以及在这个产业中处于主导地位的生产价格来规定的。必须强调的是，自然力“不是超额利润的源泉，而……是超额利润的一种自然基础”20，而且即使不转变为地租，超额利润也是存在的。这个过程中的主动因素是资本流通，而不是土地所有权。然而，倘若平均生产价格甚至低于在大自然的“赐予”的辅助下所能达到的水平，后者就变得没有用了（蒸汽机就是这样消灭水车的）。因此，超额利润的“永久性”必须相对于技术变革的总过程来评判。

这将我们引向了一个一般的问题：人的行为是如何改变“自然力”的？土壤能够被改变，而且改变的方式对于农业生产率非常重要。这种形式的技术变革—它发生在作为生产资料的土壤中—具有一些非常独特的性质。它通常只能缓慢地完成——在马克思看来，这个事实至少在一定程度上说明了为什么与工业相比，技术变革在农业中的步伐相对较慢（《剩余价值理论》第2册，第93—96页）。不过，资本“能够固定在土地上，即投入土地，其中有的是比较短期的，如化学性质的改良、施肥等等，有的是比较长期的，例如修排水渠、建设灌溉工程、平整土地、建造经营建筑物等等”21（《资本论》第3卷，第619页）。这种资本叫作土地资本，它是固定资本的一种特殊形式，不仅会以正常的方式流通，多半还会以正常的方式被耗尽（见第8章）。这种固定资本至少应当赚取利息。

现在让我们考察一下对土地肥力的这些投资所具有的后果。我们首先应该注意到，肥力“从经济方面说，总是同农业中化学和机械的发展水平有关系，因而也随着这种发展水平的变化而变化”。肥力可以通过“对土壤结构进行人工改造，或者只是改变耕作方法”来改善2(《资本论》第3卷，第651页)。让我们考察一下前一种可能性。两种独特性会立刻凸显出来。连续的投资有能力相互累积，并产生永久的改良。相反，对机器的连续投资并没有这样一种效果。实际上，工业中的技术革命往往会导致旧设备的价值丧失。土壤的改良并不会以同样的方式服从价值丧失。土壤“只要处理得当，就会不断改良”(第781页）。因此，土地的生产能力遭到毁灭的情况不能与工业中盛行的毁灭相比较（第813页）。

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第二种独特性之所以会出现，是因为一块土地的永久改良通常意味着把“另一块位于别的地段……上的土地所天然具备的那种属性”创造出来24（《资本论》第3卷，第746页）。资本在一个地点创造的生产条件对另一个地点来说却是大自然的赐予。在投资全部摊销之前任何永久的改良到那时都会成为免费的利益，从而在原则上与大自然的赐予没有差别—资本的利息与土地的租金之间的边界会显得有些模糊。“于是，资本为土地带来的生产率后来与土地的‘自然’生产率重合起来了—就这样抬高了租金。”出于这些理由，马克思驳斥了李嘉图的看法即租金是向“土壤的原始的、不可毁灭的力量”所进行的支付因为这些力量既是自然的产物，又同样是历史的产物。

(2)空间、地点和区位

按照传统，政治经济学（不论派别）是通过租金这个理论概念来处理空间组织的问题的。我们将在后面证明，空间组织和资本主义的发展可以受到多种形式的社会控制，而为它们提供基础的正是租金。之所以会这样，是因为土地不仅可以被用作生产资料，而且可以被用作“地基，作为场地，作为操作的空间基地”25人们需要空间，因为它是“一切生产和一切人类活动的要素”26（《资本论》第3卷，第774、781页）。

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