对未来租金的预期是不断变化的—它是由未来的资本流动和未来的劳动所约束的—而这同样会影响土地和房地产的价格。出于这个原因，就连未曾使用的土地也可以获得一个价格（《资本论》第3卷，第669页）。土地的交易中始终存在投机的要素。我们现在必须确立这一点的重要性，尽管马克思大体上把投机从他的眼界中排除出去了。然而，他的确谈论了一个有趣的例子。他提到，就迅速发展的城市中的住房建设而言，建筑业的利润是极少的，而“主要利润，是通过提高地租……而取得的””3，因而“建筑投机的真正主要对象是地租，而不是房屋”9（《资本论》第3卷，第774—776页；第2卷，第234页)。土地持有者在这种情况下丝毫没有采取被动的立场。他们起到了主动的作用：他们所创造的条件让未来的租金得以成为占有的对象。当前资本的预付和劳动的应用确保了未来租金的增加。
这种情况具有更加普遍的意义，而马克思似乎并没有认识到这种意义。土地持有者可以主动追求对价值的占有，由此将土地上的生产强行推入新的格局，甚至把剩余价值生产的规模和强度推到原本也许达不到的水平。在这样做的时候，他们当然要以土地本身的名义来强迫未来的劳动承受不断提高的剥削水平。运行在土地上的虚拟资本不仅起到了积极主动的作用，而且产生了矛盾，值得加以仔细地审视。它发挥了某些重要的协调职能，从而在资本主义生产方式的总体逻辑中使对租金的占有既得到了合法化，又得到了辩护。
对剩余价值的生产来说，生息资本一般有助于在不同的生产线之间协调劳动力的配置，并使利润率平均化；它在土地市场中的流通也以大致相同的方式协调了土地的使用。土地的独特性给这个过程添加了一些新的疑惑。在实践中，资本家极少会被迫放弃自己在一块特殊的土地上享有的相对永久的优势（即肥力或区位)，因而极少会推进另外的使用土地的方式，尽管后者可以产生更高的租金；特别是如果对这样一种变化进行投资所带来的利益会立刻以更高的租金的形式被收走，他们就更加不会那样做了。一旦生息资本在土地市场中的流通是为了无休止地寻求未来地租的提升，并对土地的价格做出相应的规定，那么局面就会发生实质性的变化。在这种情况下，生息资本的流通在土地上推进的业务是与尽善尽美的使用方式相符的——这些使用方式不仅从当前来看，而且从对未来的剩余价值生产的预期来看都是尽善尽美的。土地所有者如果将土地当作纯粹的金融资产，就恰好执行了这样一项任务。他们对资本进行强制（例如通过抬高租金），或者与资本合作，以便确保提升的地租可以被创造出来。在土地所有者与资本家积极主动地结成联盟的情况下，前者承担了开发商的角色，试图获取提升的租金，资本家则获取利润。①于是，马克思所提到的那类情境就实在太容易出现了：提升的租金远远超过了直接投资所产生的利润。
第11章一租金理论
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